Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж, рыночным методом или методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный и затратный - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

Стоимость объекта недвижимости по методу сравнительного анализа продаж равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

где Pk - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

D - сумма поправочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т.п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Данный подход основан на следующих принципах:

• - спрос и предложение,
• - замещение,
• - вклад.

Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип замещения предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода сравнительного анализа продаж.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлторы знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой детали.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. Сравнительный анализ продаж также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. Недостаточная же развитость рынка недвижимости, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это:

• - наиболее простой подход;
• - статистически обоснованный;
• - предполагает методы корректировки;
• - обеспечивает данные для других подходов к оценке.

• - необходимость активного рынка;
• - сравнительные данные не всегда имеются;
• - требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• - подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. В связи с этим мало вероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цена на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на этот вид объектов недвижимости повысился.

И, наоборот, если цены на этом сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на такой вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекты недвижимости определенного типа проиллюстрировано с помощью кривых спроса и предложения, изложенного в учебном пособии «Основы оценки стоимости недвижимости - М., 2004».

Предполагая исходное состояние рынка недвижимости, характеризуемой кривой спроса I и кривой предложения, равновесная (рыночная) цена объекта недвижимости определяется значением P и количеством Q проданных объектов недвижимости определенного типа. Рост цен на рынке недвижимости (например, вследствие защиты сбережений от инфляции) вызывает увеличение спроса на объекты недвижимости, что отражено сдвигом кривой спроса в положение спрос II. Пересечение кривой предложения и новой кривой спроса в точке 2 соответствует установлению нового рыночного равновесия. Теперь цена устанавливается на уровне, соответствующем P, а количество предлагаемых (проданных) объектов недвижимости рассматриваемого типа будет равно Q. Аналогично можно проиллюстрировать и определение нового рыночного равновесия, определяемого точкой 3, вследствие снижения спроса на объекты недвижимости. Тогда цена на этот вид недвижимости устанавливается на уровне соответствующем P, а количество предлагаемых (проданных) объектов недвижимости этого вида будет равно Q 16.

Технология реализации метода анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Применительно к рынку квартир принцип замещения означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры, при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.

Опытные риэлторы знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу ой предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, т.е. сделка должна быть типичной как по финансированию, так и по условиям ее заключения.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, но с тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, т.к. их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию.

Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

При проведении оценки недвижимости с применением сравнительного подхода необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (Центры по недвижимости, Государственный комитет Республики Казахстан по статистике и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важным является то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли данный момент заказ по оценке конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы является предпосылкой практической реализации сравнительного подхода в казахстанских условиях не устоявшегося рынка недвижимости 5.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлторских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

На данном этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• - назначению использованию;
• - качеству;
• - передаваемым правам;
• - местоположению;
• - физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• - платежеспособности;
• - возможностям финансирования;
• - инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• - сроке окупаемости;
• - независимости субъектов сделки;
• - инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается от разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньшей стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• - находятся в родственных отношениях;
• - являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• - имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• - сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• - занимаются продажей имущества умерших лиц;
• - занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• - аналогичными мотивами инвесторов;
• - аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• - степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Этап 2. Проверка достоверности информации о сделках

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение величины сделки в договоре купли-продажи объясняется большой величиной госпошлины и значительными ставками налогообложения имущества. Проблема «двойной цены» - это государственная проблема. В некоторых странах она решается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. В этом случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене гораздо ниже рыночной стоимости, они принимают решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными интересами сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т.д.).

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом

В цену сопоставимого эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?» Например, если сопоставимый жилой дом расположен в менее экологически опасной городской зоне, чем оцениваемый жилой дом, и эта разница в экологическом состоянии оценивается на рынке в 10 тыс. долл., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 тыс. долл. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили приблизительно 1000 долл., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2000 долл. Таким образом, правильная величина поправки составит 2000 долл.

Этап 4. На данном этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс оценки недвижимого имущества требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определяют величину рассчитанной стоимости.

Квалификационное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможны только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая орган власти.

Основными задачами оценщика являются четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание) обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по оценке объекта, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта. Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих лицензии.

Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объекта имеет своевременное выполнение профилактических планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект недвижимости, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РК

Курсовая работа

по дисциплине: « Оценка и менеджмент недвижимости»

на тему: « Метод сравнительного анализа продаж»

Караганда 2007г.

Введение

Глава I Особенности применения сравнительного подхода

Глава II Классификация и суть поправок. Оценка на соотношении дохода и цены продаж

Глава III Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Практика применения сравнительного подхода

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Сравнение как один из методов оценки наиболее широко используется в оценки недвижимости. Его сущность- сопоставление однородных объектов с целью выявления сходства либо различай между ними. С помощью сравнения выявляется общее и особенное в экономических явлениях, устанавливаются изменения в уровне исследуемых объектов, изучаются тенденции и закономерности их развития. Важность данного метода подчеркивает поговорка: «ВСЕ ПОЗНАЕТСЯ В СРАВНЕНИИ».

Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот метод основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различая между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Так же сравнительный метод называют методом сравнительных продаж (comparative sales approach),рыночным методом (market approach) или методом рыночной информации (market data approach).

Сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный(income) и затратный (cost)- также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных.

Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

ГЛАВА I. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

* назначению использования;

* качеству;

* передаваемым правам;

* местоположению;

* физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

* платежеспособности;

* возможностям финансирования;

* инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента "условиях:

* сроке окупаемости;

* независимости субъектов сделки;

* инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

* находятся в родственных отношениях;

* являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

* имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

* сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

* занимаются продажей имущества умерших лиц;

* занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

* аналогичными мотивами инвесторов;

* аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

* степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ-* ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

* цена за 1 га;

* цена за 1 сотку;

* цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

* цена за 1 м2 общей площади;

* цена за 1 фронтальный метр;

* цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

* цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации

ГЛАВА II. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.1.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяемся отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

* методы, основанные на анализе парных продаж;

* экспертные методы расчета и внесения поправок;

* статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Майкудуке (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Майкудуке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположению (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:

600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая.отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:

960 у.е. - 800 у.е = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравниваемым продажам (табл. 1.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Майкудуке составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сделаны отрицательные корректировки (-200 у.е.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее в Майкудук, где расположена оцениваемая нами квартира.

Положительные корректировки (+160 у.е.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 1.2. Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа, II	Продажа III
Цена, у.е./м2
Местоположение	Майкудук	Майкудук
Корректировка на месторасположение
Состояние квартир		неплохое		неплохое
Корректировка на состояние квартир
Итоговая корректировка
Скорректированные
цены продаж, у.е.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15%*Х = Х*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), Х= I: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 1.3.

сравнительный продажа поправка цена

Таблица 1.3.

Элементы сравнения	Величина обоснованно вводимых поправок, %	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у.е.
Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право собственности Скорректированная цена
Поправка на условия финансирования Скорректированная цена
Поправка на условия продажи Скорректированная цена
Поправка на изменение экономических условий Скорректированная цена
Поправка на местоположение Скорректированная цена
Поправка на износ Скорректированная цена
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) Скорректированная цена
Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)
Итоговая стоимость

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВД0 * ВРМа = ПВД0 *[ (Цia: ПВДiа)]: т, (1.1)

Где, Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 1.4).

Таблица 1.4.

Расчет валового рентного мультипликатора

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8,) : 3.

Цоб =150000 у.е. * 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

ККап=((ЧЧОiа:Цiа)]:m, (1.2)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОД/д - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

Цоб = ЧОД0 * Ккап = ЧОД0 * [ (ЧОДia:Цiа)]: т, (1.3)

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 1.5).

Таблица 1.5

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.

ГлаваIII. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

* количество отобранных аналогов минимально;

* величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. (табл. 1.6).

Таблица 1.6.

Выведение итоговой цены

Объекты-аналоги	Скорректированная цена, у.е.
Среднеарифметическая
Средневзвешенная
Итоговая

Практика применения сравнительного подхода

Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь которой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматриваемом загородном районе (таблица 1.7). Хотя для казахстанских условий вариант финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объектов - III и V. При этом представленные в таблице 1.8 значения завышения цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объекта и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно "широком диапазоне - 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице 1.8.

Теперь можно последовательно определить значения величин корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. По III и V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим объектам: -0,155 тыс.тг. - III объект; -0,102 тыс.тг. - V объект.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует. „

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых продаж: IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения 0,688 тыс.тг.:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Таблица 1.7.

Информация по сделкам купли-продажи для дач в рассматриваемом районе

Характеристика	по оцениваемому объекту	Данные по сравниваемым объектам
				объект III
Цена продажи, тыс.тг. Площадь дома, м2
Динамика сделок (дата продажи)					2недели назад
Права собственности
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
финансового	рыночное	рыночное	рыночное	Нерыноч-ное (цена завышена на 7 тыс.тг.	рыночное	Нерыноч-ное (цена завышена на
Используемый для
строительства материал
Площадь садового
участка, сотка
Количество комнат
Транспортная доступность		Лучше оценивае-мого объекта	Аналогич-на оцениваемому объекту		Аналогична оцениваемому объекту	Аналогична оцениваемому объекту
Водопровод

Таким образом, за год цена продажи 1 м2 данного типа недвижимости выросла на 28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку цены продажи 1 м2 по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректированные цены после четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.

Физические характеристики. Все сравниваемые объекты и оцениваемый объект являются кирпичными домами, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и количества комнат в представленном перечне сравниваемых объектов двухвариантная:

1) 12 соток и 4 комнаты;

2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравниваемых объектов, например, II и III - 0,084 тыс.тг. (0,915 - 0,831).

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов I и II - 0,088 тыс.тг. (1,003 - 0,915). Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем для оцениваемого объекта.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.тг. (0,885 - 0,831). Корректировка цен продаж I, II и III объектов является положительной, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод.

Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м2 общей площади.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. тг. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.тг. (60 * 0,969).

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов в нашем примере совпали (табл. 1.8). Однако такое совпадение не является обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключение

Метод сравнительного анализа продаж является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Главным преимуществом метода сравнительного анализа продаж, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество метода сравнительного анализа продаж одновременно порождает и главную проблему этого метода - наличие достаточной информации - представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

Метод сравнения модно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику.

И так, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта - это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

В заключении еще раз подчеркнем, что основная сложность применения метода сравнительного анализа продаж состоит в недостаточности точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики, к тому же реально отсутствуют полностью идентичные объекты. Другая сложность применения метода сравнительного анализа продаж связана с тем, что некоторые из характеристик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь в последствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписаниями. Это особенно значимый и трудно предсказуемый момент в отношении соседних участков и зданий.

Список использованных источников:

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. «Оценка недвижимости» - М., 2003;

2. Дж. Фридман, Николас Ордуэй « Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости» - М., 1997;

3. Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК» - Алмата, 2002;

4. Коростелев С.В. « Экономика недвижимости».

5. Ресин В.И. « Экономика недвижимости».

6. Соловьев М.М. « Оценочная деятельность»- М., 2002;

7. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости».

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Сущность, общая характеристика и методы сравнительного подхода. Основные принципы отбора предприятий-аналогов, анализ его результатов и значение. Ценовые мультипликаторы и их сравнительная характеристика, порядок и этапы вычисления рыночной стоимости.

контрольная работа , добавлен 30.03.2015


Профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Процедура оценки рыночной стоимости. Определение стоимости объекта оценки с использованием затратного и сравнительного подхода и полной восстановительной стоимости.

курсовая работа , добавлен 19.06.2011


Система производства как объект управления. Характеристика факторов, влияющих на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении. Анализ опыта применения системно-ситуационного подхода в управлении на территории РФ и за рубежом.

курсовая работа , добавлен 21.10.2013


Исследование межкультурных различий в управленческой практике. Сущность сравнительного менеджмента. Анализ национальных моделей менеджмента, влияние исторических факторов на его развитие. Особенности и пути совершенствования российской модели менеджмента.

контрольная работа , добавлен 08.04.2013


Понятие "системно-ситуационного подхода в управлении". Факторы, влияющие на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении организацией. Анализ эффективности применения метода в работе ГОУ СПО "Кемеровский педагогический колледж".

контрольная работа , добавлен 20.10.2009


Практика применения системно-ситуационного подхода в управлении на примере кемеровского педагогического колледжа. Факторы, влияющие на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении. Динамика финансово-экономических показателей.

курсовая работа , добавлен 20.12.2012


Психологический смысл кризиса. Финансовое состояние в кризисном положении компании. Стратегия антикризисного управления, ее этапы и задачи разработки. Основное содержание сравнительного подхода. Анализ внешних факторов с целью выявления причин кризиса.

курсовая работа , добавлен 17.06.2014


Понимание и особенности применения процессного подхода; ресурсная база и декомпозиция. Реализация процессного подхода к управлению: эффективность; уровни описания Процессов. Применение в практике организации производства концепции процессного подхода.

курсовая работа , добавлен 16.02.2012


Особенности применения процессного подхода в государственных учреждениях на примере Федеральной пожарной службы. Совершенствования системы управления специальными пожарными подразделениями на основе процессного подхода. Проблемы управленческих решений.

дипломная работа , добавлен 28.07.2014


Процесс принятия решений в японских компаниях, роль менеджера. Особенности японской системы управления. Анализ практических ситуаций применения японского подхода в управлении качеством на примере Toyota – мирового лидера на рынке автомобилестроения.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

АЛГОРИТМ МЕТОДА

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках.
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Корректировочная таблица Скорректированная цена = 97000 долл.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Пример . Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
Корректировочная таблица

ОБЪЕКТЫ	Продажная цена
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с бассейном	85000	94000	88000	91000	91000
Объект без бассейна	69000	78500	72750	75000	72500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500

Упорядочение ряда:
15250 — 15500 — 16000 — 16000 — 16500. Среднее значение — 15850.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо = 16000.
Медианное значение (значение на середине ряда) — Me = 16000.
(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое.)
Поправка на бассейн — 16000 долл.

Задача как пример
На сопоставимом объекте недвижимости есть грузовой лифт. Объект продан за 90000$. На оцениваемом объекте лифт отсутствует. Определить поправку на наличие лифта и стоимость оцениваемого объекта, если имеются данные о пяти парных продажах (объекты в каждой из этих пар отличаются друг от друга па одну черту, влияние которой на стоимость объекта необходимо определить):

Корректировка может производится в трех основных формах:

• в денежном выражении;
• в процентах;
• в общей группировке.

Поправки в денежном выражении — это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

• независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;
• кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Пример. Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий.
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
Корректировочная таблица

Характеристика	Сравниваемый проданный объект	НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-)	Кумулятивная поправка (УМНОЖЕНИЕ)
Цена	100000 долл.
Дата	2 месяца назад	-4%	0,96
Местоположение	на 5% лучше, чем у оцениваемого	+5%	1,05
Удобства	на 10% лучше	-10%	0,9
Состояние	на 5% ХУЖЕ	+5%	1,05
Экология	на 2% лучше	-5%	0,96
Общая поправка		-9%	0,905
Скорректированная
Стоимость объекта		91000	90500

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Поправка по методу общей группировки.
Корректировочная таблица

Сопоставимый объект	Продажная цена	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
квартира 1 квартира 2 квартира 3	98000 100000 96000	Чуть хуже Лучше Хуже

Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры — 98000 долл.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

Пример. Оцениваемая собственность — жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.

Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м², либо через экономическую характеристику — стоимость одной лоджии.

Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Например, на рынке продажи земли действуют единицы:

• цена за 1 сотку;
• цена за 1 га;
• цена за 1 застроенный лот;
• цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
• цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:

• цена за 1 м²;
• цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;
• цена за 1 м³ строительного объема;
• цена за комнату или квартиру;
• цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Пример. Объект жилой дом из 50 квартир (одинаковых)
Корректировочная таблица

Упорядочение ряда:
24000 — 25000 — 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me — 25000. Среднее значение = 24607.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой

недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.

Антиспам проверка:

Ok

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия 60

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходный и затратный – также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы , лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 61

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть 62

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому , т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости. 63

Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлени предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.

· .Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкродству.

· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимости сопоставимых объектовы.

Корректировка может производится в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.

Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение суждения омере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве едениц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объекта могут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве еденицы сравнения применяются:

Цена за единицу площади;

Цена за единицу участков земли вдоль магистрали;

Цена за участок;

Цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

Цена за единицу общей площади помещений;

Цена за единицу объема сооружения;

Цена за комнату;

Цена за квартиру;

Цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:

Состав передаваемых прав собственности;

Условия финансирования сделки купли-продажи;

Условия продажи;

Время продажи;

Место расположение;

Физические характеристики;

Экономические характеристики;

Характер использования;

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:

В первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущему результату;

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.